法拍房是由法院拍卖房产的简称,指受法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房屋拍卖, 以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
法拍房和被抵押房，被查封房有什么区别?
房产抵押,是指抵押人以其房产向抵押权人提供债务履行担保的行为。在抵押期间房产的占有使用权并不改变。当债务人不履行债务时, 债权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款优先获得赔偿。被抵押的房屋只有通过正常解押,才可以进行过户。
被查封房,通俗来讲,查封房就是指“贴上封条,不准动用”的房子。最高人民法院《查封规定》中查封是指对当事人的财务或场所就地封存的法律强制措施。查封房,是指在交易过程中,交易标的房屋即你所要买卖的房屋, 实际处于被公检法机关依法查封状态下的房子。
一般情况下,有如下几种情况的房产会成为"法拍房"
1、商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的,在不能如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的;
2。民间借贷产生。比如:张三借李四的钱,约定以自有房产抵押给李四,到期不能还款,根据《担保法》的规定,李四不能直接取得抵押房产,也只能向法院申请张三还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款;
3。司法没收产生。比如:刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库;
4。无主财产。这个很容易理解,就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。
购买法拍房注意事项
1 ,法拍房限购
2017年3月23日,北京市住建委,市高级人民法院,是规划国土委,明确将法拍房“纳入限购范围。但是不是所以地区的法拍房都限购,所以选择前一定要先根据自身情况,研究好当地限购政策再下手。
2 ,房屋权属是否存在某种瑕疵
法拍房也分有产证和没有产证的两种情况,提前了解所需房屋权属情况直接影响
到拍卖成功后的交易方式。有房产证的可以在取得三书后直接办理过户手续。没
有产证的就要看开发商是否能做网签变更手续了。例如,未交齐土地出让金,房产证暂未办理等。对策:竞拍前要核实房屋的拍卖信息。
3,是否有水电，物业等费用拖欠。对策:到物管了解房屋欠费情况
4,是否有能力在竞拍后限定时间内付清全部款项。对策:充分衡量财务状态,根据自己的实际情况作出是否购买的决定。
5,是否存在租约,是否能够交房
那么如何降低购买法拍房的风险呢?
1.通过正规有资质的经纪公司购买,有人会说通过经纪公司会有费用，当然要看费用出的是否值当, -般情况下法拍房很难实地看房,大多数都是只看照片和文字介绍。很难满足购买者前期对房屋的真实了解和实地看房,这也会留下购房隐患，如果买后才发现房屋缺陷,肯定后悔莫及。而正规法拍房公司会有专业律师去法院调取房屋背景资料,并调取房屋钥匙，可以在法律流程内让购买者实地看房。这点十分重要能大大降低购买法拍房的品质风险。
2.完成拍卖流程后,取得法院出具的三书才能正常办理房产过户。三书包括《拍卖成交确认书》，《民事裁定书》，《协助执行书》。所以无论通过哪种渠道拍卖成功，这三书的获得是非常必要的是为你确保安全过户的重要手续。
3.交易完成，交房后的纠纷风险如何提前降低呢?大多数有意购买法拍房者，都会亲睐于法拍房的价格，但是也存在着对房屋背后债权债务及原业主社会背景的风险担忧。其实购买者应该在选定房子前,找专业的公司做该房源的背景调查，其中包括:标的物的产权情况，土地信息，居住现状，过户交易税费,物业水电欠费情况,最重要的是原产权人的起诉原因,涉案情况，与权人的纠纷总况。- 般来讲通过调查报告会详细了解到产权人的债权债务，如果只涉及银行的,那么风险相对较小;若涉及过多债权人或者债务过大，那么相应的风险也会提升很多;另外提升注意的是,房屋现状是毛坯的易于交房，现状有住家的还得了解清楚是否涉及债权债务,通过本次拍卖能否得到满意赔偿才愿意腾房。
综上所述,大家在购买法拍房时,一定要谨慎，有能力的一定要提前获取房屋背景调查。不能只图便宜忽略了重要问题,但再调查清楚后,满足有房产证，债权债务比较简单, 房屋现状无人居住，价位合适的还是可以选择。必要时通过经纪公司,签订好合同条款,最好把交房后的纠纷处理写在合同条款里，维护好自身的利益。
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