1、什么是数据中心

谷歌在其发布的《The Datacenter as a Computer》一书中，将数据中心解释为“多功能的建筑物，能容纳多个服务器以及通信设备。通俗上来讲，数据中心Date center ，就是为集中存放电子信息设备提供运行环境的建筑场所，相当于一个大型计算机数据集中存储运行的地方。将原来分散的运行缓慢，内存不足的数据主机，集中到一个运行速度快，内存庞大，维护便利的中心来。

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2、数据中心的发展历程

数据中心的发展历经了四个过程。第一代数据中心：只提供场地、宽带等基础托管服务。第二代：以增值服务和电子商务为核心。第三代：将数据与语音结合，将互联网信息，电话信息结合后发送给目标客户。第四代：云数据中心，将资源分布，按需取得，按点数和空间收费。

3、数据中心的组成

按功能区划分，数据中心可以分为主机房、辅助区、支持区、行政管理区。按专业系统划分，可分为供配电系统、精密空调系统、消防中心、监控中心等。

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4、数据中心的分类

按服务对象划分：企业数据中心、互联网数据中心

按服务模式分类：传统数据中心、云数据中心

5、数据中心的业务模式

数据中心的业务模式一般分为两种。

第一种是轻资产模式:即出租数据中心的机柜，以及各种数据服务。

第二种是重资产模式：即提供数据中心服务所需的机房设施以及机房设施所依托的物业。

从房地产投资的角度，投资人可以选择仅涉足重资产业务板块，即开发、建设机房物业或者直接收购建成的机房物业用于收租，而不涉入轻资产业务板块，从而将房地产剥离开来。

6、数据中心产业链分析

上游基础设施：主要为建设数据中心的硬件供应商，包括IT设备(服务器、交换机、路由器、光模块等)、电源设备(UPS、变压器等)、土地、制冷设备、发电设备和基础运营商提供的带宽服务等。

下游最终用户：所有需要将内容存储/运行在IDC机房托管服务器的互联网企业、银行等机构单位、政府机关、制造业、传统行业等。

下游流量需求增长催生数据中心建设需求，进而带动上游供应链增长。

7、数据中心发展趋势

数据中心被纳入“新基建”范畴。据招商证券保守估算，未来五年，我国所需的服务器数量超过1000万台，这将带动至少5000亿元以上的投资；再考虑到数据中心配套所需的“风火水电”等基础设施，整体规模将轻松突破万亿元大关。数据中心是“新基建”的基础设施。“新基建”的核心内容，包括5G、大数据中心、人工智能、工业互联网等，其实都离不开数据中心。在数据中心领域，“新基建”毫无疑问将带来乘数效应。

8、竞争分析

在中国市场，自IDC牌照放开后，阿里云、腾讯云、华为等巨头进入市场，以基础资源出租的公有云市场增长迅速，直接拉动了IDC市场快速增长。IDC竞争加剧，传统IDC利润下降

正是因为需求飞速增长，近两年来国内数据中心建设进入高峰期，大量的资本进入IDC行业，新建数据中心数量明显增加；电信运营商在全国的云计算基地陆续落地；中等规模的第三方IDC加大自建数据中心投入力度，致使IDC机房供给量大幅度增加；还有许多非IT行业的企业为了寻求转型通过并购等方式介入IDC行业。随着越来越多的玩家进入，IDC行业市场竞争趋于激烈。

9、数据中心的房地产估值

行业内经常把IDC和商业地产进行类比，认为IDC与商业地产都属于重资产，以拿地盖楼对外收取租金为主要收入来源，我们对两个行业的相同和不同点进行类比。

相同点：

1、都是以拿地盖楼收取租金为主，约接近核心地段/城市，企业数量越多，需求量越大；

2、合同周期都很长，10年的居多，价格在签订合同时基本谈定，后续现金流稳定；

3、两者受到宏观经济环境的影响都比较大。

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不同点：

1、IDC南北方差异大于商业地产。原因来自于IDC的运行时，需要大量的制冷，北方温度低，能节省大量电费，导致大多互联网企业希望将数据存放在气候较冷，或者电费较低的地区，所以环北京区域的数据中心建设量非常大，包括怀来、张北、廊坊、房山等地都有在大规模建设IDC。

2、IDC比商业地产的定制化程度更高。IDC用于存放客户的服务器，由于前面谈到服务器的更新速度快于IDC的更新速度，每个客户所使用的服务器大都不一样，存在很多定制化的需求。而商业地产的定制化需求很少，按照大众化的需求设计建造即可，决定因素在于地段。

3、固定资产中，各类资产的比重不同。商业地产一般都是在市中心核心地段，土地成本占比高，而IDC建设在郊区或环一线城市区域，土地和建筑物的成本占比较低（15-30%），更多的是机电设备的成本，每家IDC厂商对于机电设备的资产类别划分不一致，折旧摊销年限存在差异，导致每家公司的折旧摊销水平不同。

由于IDC和商业地产都属于重资产行业，且折旧摊销成本占比较高，资产信息网分析师认为可以考虑EV/EBITDA的方式进行估值。

数据中心地产项目和估值

项目1介绍：上海浦东152亩土地

资产简介：资产位于上海市浦东新区老港镇（距浦东机场15分钟车程）的土地使用权，土地面积产证面积为152亩，实际占地面积220亩（含水面），分二本产权证。

交易方式：公司股权和附带资产转让。

土地性质：国有出让综合用地，

剩余年限：32年，有两份国有土地产权证。

建筑物：目前地块上建有临时用房约2000平方米（含 2栋别墅）。

资产现状：目前，公司无任何负债，未经营，无对外担保，无任何法律纠纷，有正式员工6人，负责看管公司场地。无车辆。公司资产包括土地使用权、临时房屋、林木、构筑物及附属设施及少量办公设备。净地转让，现地上有业主自用临时建筑物，可随时拆除。

产品定位：临近海滨适合做养老/旅游休闲地产来开发，环境安静适合培养学生专注力和封闭式管理可以做教育地产开发，可开发度假别墅、公寓、高端养老疗养别墅、教育、农业等项目；亦可开发特色滨海旅游相关行业产品

公司股东拟对外转让全部股权，已有股东会决议。

单价：98万元/亩，折合土地价格1471元/平方米。

标签：上海市最低地价，IRR回报率高，转让税费少，干净资产无债务纠纷，赠送面积近50%，可扩展。

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可扩展用途：数据中心（适合新基建的地产项目，自然环境清洁，三面环水，一面临路，天然气、充足电力，还包括风力发电和太阳能发电便利，交通和铁路、机场、高速距离合适，区域政策良好）

来源：资产信息网牌照和壳资源栏目（小程序：资产信息）