中国中信金融资产管理股份有限公司海南省分公司持有的对三亚巨源旅业开发有限公司不良债权 <结束>

标的物属性：债权本金：¥849,940,000.00有无抵质押物：有担保方式：抵押、保证抵质押物类型：土地、现房、在建工程等抵质押物地址：海南省三亚市、贵州省遵义市附件材料：1.竞买须知2.竞买申请书3.授权委托书4.瑕疵披露与特别申明5.竞买承诺函6.反洗钱工作客户资金来源调查问卷7.债权转让协议8.竞价保证金协议债权资产情况：中国中信金融资产管理股份有限公司海南省分公司（以下称“中信金融资产海南分公司”）拟通过公开竞买的方式转让享有的对三亚巨源旅业开发有限公司不良债权（下称“标的债权”）

截至基准日2026年5月25日，标的债权本金余额为849,940,000.00元，相应的利息、罚息、费用等以相关合同约定及生效法律文书确认为准

债权基本信息表单位:人民币、元债务人担保人截止2026年5月25日基准日抵质押物本金欠息（含罚息、复利、费用等）合计三亚巨源旅业开发有限公司实地地产集团有限公司、张量849,940,000.00248,154,090.601,098,094,070.601、三亚巨源旅业开发有限公司持有位于三亚市海棠湾镇海棠湾旅游区三亚海棠之星（华尔道夫及文华东方酒店）项目（二期）76005.43平方米商服用地土地使用权及已完工总建筑面积为88600.26平方米（其中计容建筑面积52734.22平方米）在建工程提供第一顺位抵押；2、遵义实地房地产开发有限公司持有位于遵义市新蒲新区3号路遵义国际会议展览中心44495.54平方米建筑（其中展馆建筑面积31331.7平方米，商业用房建筑面积229.14平方米，车库建筑面积12934.7平方米）提供第二顺位抵押（注：1.债权基准日为2026年5月25日

利息、罚息、复利等具体金额按照相关协议约定、生效法律文书及法律法规的规定计算为准；抵押物面积等信息以权属证书记载为准

2.上述债权处置时债权及其项下权利义务一并转让

）第一章释义出让方：中国中信金融资产管理股份有限公司海南省分公司（以下称“中信金融资产海南分公司”、“出让方”）竞价标的：竞价标的（同标的债权）为中信金融资产海南分公司持有的对三亚巨源旅业开发有限公司不良债权

竞价人代表：竞价人委托的参加本次竞价的全权代表

成交价：截止竞价结束时唯一最高报价竞买成交人：最终最高报价人，即最终受让方

第二章总则第一条出让方定于2026年【8】月【18】日在京东网资产拍卖平台专栏（https://auction.jd.com/）发布竞价公告，竞价时间为2026年【8】月【27】日10时-2026年【8】月【28】日10时

为规范竞价各方行为，保证该标的债权竞价转让公平运作和顺利进行，特制定本规则

竞价人应在竞价日前仔细阅读并理解本规则的内容，所有参加竞价的竞价人均视为完全接受和同意本规则的所有条款和要求

第二条竞价标的为出让方持有的：竞价标的（同标的债权）为中信金融资产海南分公司拟通过公开竞买的方式转让享有的对三亚巨源旅业开发有限公司不良债权（下称“标的债权”）

截至基准日2026年5月25日，标的债权本金余额为849,940,000.00元，相应的利息、罚息、费用、迟延履行金等以相关合同约定及生效法律文书确认为准

具体如下：债权基本信息表单位:人民币、元债务人担保人截止2026年5月25日基准日抵质押物本金欠息（含罚息、复利、费用等）合计三亚巨源旅业开发有限公司实地地产集团有限公司、张量849,940,000.00248,154,070.601,098,094,070.601、三亚巨源旅业开发有限公司持有位于三亚市海棠湾镇海棠湾旅游区三亚海棠之星（华尔道夫及文华东方酒店）项目（二期）76005.43平方米商服用地土地使用权及已完工总建筑面积为88600.26平方米（其中计容建筑面积52734.22平方米）在建工程提供第一顺位抵押；2、遵义实地房地产开发有限公司持有位于遵义市新蒲新区3号路遵义国际会议展览中心44495.54平方米建筑（其中展馆建筑面积31331.7平方米，商业用房建筑面积229.14平方米，车库建筑面积12934.7平方米）提供第二顺位抵押（注：1.债权基准日为2026年5月25日

利息、罚息、复利等具体金额按照相关协议约定、生效法律文书及法律法规的规定计算为准；抵押物面积等信息以权属证书记载为准

2.上述债权处置时债权及其项下权利义务一并转让

）第三条起拍价：105,390万元，每次增价幅度为50万元的整数倍

出让方对竞价标的设有保留价，不到保留价不成交第四条竞价坚持公开、公正、公平的原则

第三章竞价人资格第四条竞价人须为中国境内企业法人或其他经济组织、自然人

具有完全民事行为能力、支付能力的法人、组织或自然人，且以下人员不得购买：（一）国家公务员、金融资产管理公司工作人员；（二）该项资产处置工作相关中介机构所属人员；（三）债务人、担保人为自然人的，其本人及其直系亲属；（四）债务企业的控股股东、实际控制人及其控股下属公司，担保企业及其控股下属公司，债务企业的其他关联企业；（五）上述主体出资成立的法人机构或特殊目的实体；（六）国家金融监督管理总局认定的其他不宜受让的主体

第五条竞价人参加竞价须缴纳竞价保证金，竞价保证金为人民币10,000万元，缴纳至出让方指定账户，户名：中国中信金融资产管理股份有限公司海南省分公司，账号：2201020829200053392，开户行：中国工商银行股份有限公司海口义龙支行

竞价人必须在2026年【8】月【26】日12时前报名完成，京东拍卖平台或出让方将按规定冻结竞买人缴纳的保证金，竞价结束后，非竞得者保证金在竞价活动结束之日起七个工作日内无息原路退回，冻结期间不计利息；标的物竞得者保证金将作为债权转让价款冲抵债权转让价款，冻结期间不计利息

第六条竞价人须在竞价日入场前向出让方提交以下文件资料：（一）个人竞买人报名须持本人居民身份证及复印件，如住所地与经常居住地不一致的，应在复印件上注明；（二）企业竞买人报名须持授权委托书原件、最近经年检的营业执照复印件、最新公司章程复印件、直接或间接拥有超过该单位25%股权或表决权、合伙权益、基金权益等权益的自然人及法定代表人的身份证复印件、董事、监事、高管身份证复印件，以及同意参与本次竞价的股东会决议原件；（三）代理他人竞买除须持授权委托书及本人身份证、被代理人有效证件外，其余材料与企业竞买人所需提供材料一致

复印件应加盖企业公章，个人竞买人身份证复印件需本人签字；（四）竞价申请书原件；（五）竞价须知回执原件；（六）瑕疵披露及特别声明回执原件；（七）竞价承诺函；（八）反洗钱工作客户资金来源调查问卷原件

以上资料详见附件，竞价人应保证其提交文件资料的真实性、完整性竞价人提交的上述资料，恕不退还

第四章竞价地点及时间第七条本次竞价采用线上网拍的形式，将在京东拍卖竞价平台专栏组织公开竞价活动

第八条竞价时间为2026年【8】月【27】日10时-2026年【8】月【28】日10时止（延时的除外）

竞价人须于2026年【8】月【26】日12时前办理相关登记手续并缴纳竞价保证金，提交本规则第六条要求的文件，否则视为自动放弃竞价

第五章风险提示及决策第九条就标的债权转让事宜，出让方特向竞价人作出如下风险提示；竞价人对以下风险表示完全知晓并自愿承担由此可能发生的不利法律或其他后果

竞价人受让的标的债权，可能因法律或政策的不明朗，在竞价人受让后以其名义向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁、申请变更诉讼或执行主体时，该等法院或仲裁机构不予受理、不予审理、不予变更、不予执行等致使竞价人权利难以行使或落空的风险，以及可能存在法院不支持受让方受让债权之后的债权中利息、罚息、复利及违约金等风险

竞价人已被告知并完全理解，其受让的标的债权可能存在着瑕疵或尚未发现的重大缺陷，以至于竞价人预期利益无法最终实现

竞价人并同意，出让方对所转让的标的债权不承担法律上的合法性、有效性等瑕疵担保责任

若标的债权中部分债务人、担保人为国有企业，依据有关法律法规及司法解释的规定，对该企业履行了出资职责或者持有该企业国有资本的单位对该等债权享有优先购买权，如该等单位对本资产所涉及的债权行使优先购买权，从而导致出让方不能根据本协议的约定将该等债权转让给竞价人或转让行为无效或使竞价人存在获得该等债权的障碍，竞价人对此表示理解与接受，放弃追究出让方的任何责任

竞价人受让的标的债权及其从权利可能存在的瑕疵或重大缺陷包括但不限于下列一项或多项：（一）与标的债权相关的借款人或担保人或其他责任主体可能存在破产、被解散、被撤销、被注销、被吊销、歇业、被关闭、下落不明以及其他主体存续瑕疵的情形；（二）与标的债权相关的借款人或担保人或其他责任主体可能存在涉及刑事案件的情形,存在大量涉诉案件和被执行人案件

通过执行债务人及担保人名下财产实现回款的难度较大；（三）标的债权可能存在未生效、无效或被撤销的情形；（四）标的债权可能已超过诉讼时效或丧失相关的法定期间或因其他原因已部分消灭或成为自然债；（五）标的债权附属的担保协议虚假、不能依法成立或者生效、无效或被撤销，担保人不承担全部担保责任或只承担部分担保责任；（六）标的债权附属的保证协议约定主债权不可转让或只对特定债权人承担保证责任；（七）标的债权的保证担保在保证协议约定或法律规定的保证期间内因没有向债务人或保证人主张权利，而造成保证人不再承担保证责任或免责；（八）标的债权的保证已过诉讼时效；（九）标的债权的担保物权在主债权诉讼时效完成后未予行使；（十）标的债权的担保物权因担保物灭失而消灭，且没有代位物或其他物上代位权可行使；（十一）标的债权的抵押物实际不存在，抵押物重复抵押，抵押协议实际未生效，抵押担保应办理抵押登记而未办理；或因动产抵押协议未办理登记而抵押物已为第三人善意取得；（十二）标的债权及其附属的最高额抵押，可能因最高额抵押的决算期未届满而发生一次或数次转让，从而可能造成抵押权甚至主债权落空的风险；（十三）部分标的债权可能已被全部或部分减免、被抵销、被清偿；（十四）已经进入诉讼程序的标的债权可能存在因超过法定上诉期限、申请执行期限而无法获得法律保护；（十五）全部或部分债权经法院或仲裁机构裁判未获得其支持而败诉或部分败诉、法院已裁定终结执行等诉讼风险；受让标的后对债权中的利息、罚息等诉求经法院或仲裁机构裁判未获得其支持而败诉或部分败诉、法院已裁定终结执行等诉讼风险；（十六）已经进入诉讼程序的不良资产债权，可能存在由于债权人或原债权人未能在法律规定的期限内申请继续查封而导致对债务人的资产失去控制；（十七）标的债权在交易基准日后仍会发生变化;（十八）主从债权证明文件仅为复印件，或者主从债权证明文件存在缺失、不完整或内容冲突等相关情形；（十九）原债权人未就标的债权的转让通知债务人使得债权转让尚未对债务人发生法律效力；（二十）标的债权项下抵押的土地使用权可能被征缴土地闲置费，甚至存在被认定为闲置土地，被无偿收回的风险；（二十一）标的债权项下抵押的土地使用权对应担保物权未经法院生效裁判文书确认；（二十二）标的债权项下三亚抵押物被多轮查封及首封法院处置权

三亚海棠之星（华尔道夫及文华东方酒店）项目（二期）土地使用权及在建工程已被中国建筑第八工程局有限公司、中海怡高建设集团股份有限公司、中建四局第六建设有限公司、海南保庆建筑工程质量检测有限公司、海南中际贸易有限公司、国家税务总局三亚市海棠区税务局多次查封

抵押权虽为第一顺位，但首封法院为三亚市城郊人民法院，优先债权执行法院（海南省第一中级人民法院）需协调首封法院移送处置权；（二十三）标的债权项下抵押人存在大量欠税

截至2026年7月16日，三亚巨源公司存在56条欠税公告，遵义实地公司存在11条欠税公告

根据《税收征收管理法》第四十五条，纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押之前的，税收应当先于抵押权执行

其中三亚巨源部分欠税记录早于设立抵押权的时间2019年2月28日，最早可查询的欠税记录为2018年3月16日，税务查封发生在抵押权设立之后，但欠税发生时间早于抵押权设立时间，若税务机关据此主张税收优先权，可能影响抵押权实现的金额和顺序；（二十四）标的债权项下关于建设工程价款优先受偿权优先于抵押权

三亚海棠之星（华尔道夫及文华东方酒店）项目（二期）仍处于建设工程中，中国建筑第八工程局有限公司已对三亚抵押物申请查封

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权

因此存在抵押权无法优先行使导致无法优先就抵押物折价、拍卖和变卖后所得款项受偿的风险；（二十五）标的债权对应的海南省第一中级人民法院（2025）琼96执155号执行案件尚未完成变更申请执行人为出让方；（二十六）标的债权项下遵义抵押物第二顺位抵押权无法充分受偿的风险

遵义国际会议展览中心合计44,495.54平方米抵押建筑物已为交通银行股份有限公司广东省分行贷款提供第一顺位抵押担保（登记时间2020年9月11日，担保金额35,000万元），标的债权对上述抵押物仅享有第二顺位优先受偿权

交通银行广东省分行已因广州丰实房地产开发有限公司未能偿还贷款本金和利息共计69,769,967.79元提起诉讼，请求确认对遵义抵押物行使第一顺位抵押权

如果上述抵押物经过折价、拍卖和变卖后所得款项不足以偿还第一顺位抵押权人的债权，则存在无法就上述抵押物受偿的风险；（二十七）标的债权项下抵押物租赁影响处置

遵义国际会议展览中心部分场地（含车库）对外出租用于篮球训练场馆、幼儿园以及销售中心

抵押物被租赁后，根据“买卖不破租赁”原则，可能导致占有抵押物的承租人阻碍抵押权人对抵押物行权受偿的风险

三亚抵押物处于在建状态，无法对外经营出租，但不排除三亚巨源与第三方签署租赁协议承租建成后酒店的可能；（二十八）标的债权项下关于保证人张量偿债能力无法查证

保证人张量为香港特别行政区居民，其个人基本信息（除姓名、出生日期、身份证件号码外）、婚姻证明、个人征信、主要资产、负债及对外担保情况目前无法查明

目前所掌握的财产线索仅为其实名认证的支付宝和微信账户天眼查显示张量共有19宗司法案件，案件金额230,462.03万元；（二十九）标的债权项下关于债务人、抵押人进入破产程序的风险

三亚巨源公司、遵义实地公司均面临多项诉讼赔偿且存在大量执行案件和执行终本案件，无法清偿欠付的债务，存在进入破产程序的风险

如进入破产程序，债权人存在行使抵押权受到破产管理人限制、债权停止计息以及债权产生的延迟履行加倍利息被列为劣后债权无法优先清偿的风险；（三十）标的债权及其从权利的其他瑕疵或重大缺陷

竞价人作出前述商业决策前，已对标的债权的情况开展了有关法律及财务方面的尽职调查工作，竞价人开展的尽职调查工作并不依赖于出让方提供的任何与标的债权有关的文件、资料、说明或协助

第六章竞价秩序第十一条竞价为增价竞价具体程序如下：（一）出价规则1.首次出价可以出起拍价，也可以按照加价幅度出大于起拍价的价格;2.加价幅度：每次增价幅度为50万元的整倍数；3.竞价首次出价者可以在没有其他人出价的情况下连续出价

（二）成交规则本公告期为7个工作日

在本公告登记期满后，至少要有两名竞价人以上参加竞价，当仅有1名竞价人竞价时，需按照公告程序补登公告，公告3个工作日后，如确定没有新的竞价人参加方能成交

若经出让方认定竞买人属于关联方，应经出让方内部审批通过后方可成交

（三）竞价费用竞价费用由成交人承担，按京东平台收费规则收取

第十二条延时规则本次线上竞价活动设置延时出价功能，在竞价活动结束前，每最后2分钟如果有竞买人出价，自动延迟5分钟

第七章支付价款及协议签订第十三条竞价成功后，交易价款的支付方式为一次性全额付款

竞价成交后5个工作日内签订《债权转让协议》，合同签订后5个工作日付清全部价款；成交后竞价保证金（不计息）和意向保证金（如有，不计息）转为履约保证金，在付清价款时可冲抵债权转让价款；出让方指定账户信息如下：开户银行：中国工商银行股份有限公司海口义龙支行户名：中国中信金融资产管理股份有限公司海南省分公司账户：2201020829200283511第十四条存在下列情况的，京东拍卖平台有权划扣交易服务费后，出让方有权扣除剩余保证金作为补偿，剩余保证金不足以补偿的，出让方可按实际损失继续追诉，且有权取消意向受让资格：（一）竞买人在竞价过程中违反竞价规则和产权交易相关规则，扰乱竞价秩序的；（二）竞价成交后被发现不符合受让方资格条件；（三）竞买人未在竞价成功之日起5个工作日内与出让方签订《债权转让协议》；（四）竞买人未在签订《债权转让协议》后约定时间内支付全部转让款；（五）被确认为受让方后未按时足额支付成交价款或竞价服务费；（六）竞买人未按交易条件的要求完成标的债权交付交接的；（七）与他人串通，损害国家、集体或他人的合法权益；（八）竞买人出现下列恶意炒作及市场操纵情形的：1.捏造散布涨价信息；2.恶意囤货；3.哄抬价格谋取暴利；4.其他通过非正当手段扰乱市场的行为

（九）违反法律法规、《竞价保证金协议》交易规则规定的其他情形

第八章保证金安排及违约罚则第十五条竞价成交后，意向保证金（如有）和竞价保证金（不计利息）转为履约保证金

如竞买成交人存在违反竞价公告、竞价规则等文件的行为、或在竞买成功后未签署债权转让协议、或签署债权转让协议后不履行债权转让协议义务，则出让方有权没收该履约保证金

非竞得者保证金在竞价活动结束之日起七个工作日内无息原路退回第十六条违约责任如下：（一）任何一方因发生违约事件，应当承担违约责任；造成其他各方损失的，违约方还应赔偿守约方的损失，该等损失包括但不限于：守约方实际损失及预期利益、律师费用、诉讼费用、调查取证费用、交通费用、拍卖处置费用等

（二）如受让方发生任何违约事件，出让方有权宣布《债权转让协议》项下一切未到期的支付责任提前到期，受让方应在收到出让方通知之日起三个工作日内履行全部提前到期的支付义务

（三）如受让方违反其在《债权转让协议》中的第8.2条所作的保证与承诺，出让方除可以选择依据前述规定要求受让方承担违约责任、赔偿出让方损失外，亦可选择解除《债权转让协议》、要求受让方返还标的债权及赔偿出让方损失

（四）如因受让方、受让方的后手继受方或后续任何资产接收方违反相关协议约定，向出让方或原债权人提出权利主张或追索，造成出让方损失的，受让方应赔偿出让方全部损失

（五）如受让方未依《债权转让协议》的约定支付标的债权转让价款的，则构成受让方的根本性违约，出让方有权向受让方发出解除《债权转让协议》的书面通知，并没收受让方的交易保证金（如有）；如果该交易保证金不足以弥补出让方的所有损失，超出部分的损失由受让方予以赔偿（包括但不限于应当支付拍卖平台的拍卖费用以及出让方再次处置标的债权的差价等）

（六）如受让方违反付款义务，未能按时足额支付相应款项，则每逾期一日，受让方按应付未付价款以20%/年向出让方支付违约金

（七）如受让方迟延5日仍未足额支付相应款项，则出让方有权选择:1.自受让方延期支付之日起3年内，出让方有权解除《债权转让协议》，受让方应向出让方支付相应的违约金，违约金数额为转让价款的30％（不含第6条所述违约金）；如违约金数额不足以弥补出让方的实际损失，出让方有权继续向受让方追索

2.要求受让方继续履行《债权转让协议》并按第9.2.6条支付违约金

3.解除《债权转让协议》后，出让方有权另行处置债权，若出让方另行处置资产时的处置价格与本次资产转让价格之间的差额及另行处置所产生的费用视为出让方因受让方违约而遭受的实际损失之一

（八）如受让方违反付款义务，出让方有权根据受让方违约情况，单独或同时要求受让方承担本协议项下部分或全部违约责任

（九）如果受让方违反《债权转让协议》中约定的声明和保证或其它义务，出让方有权选择：1.全部或部分解除《债权转让协议》，受让方应按第9.2.7条（1）款的约定向甲方支付违约金

2.不解除《债权转让协议》，要求受让方继续履行《债权转让协议》并赔偿出让方的实际损失

（十）出让方依照《债权转让协议》第9条解除协议的，受让方应在出让方向其发出解除通知之日起10日内将全部标的债权及相关文件转交至出让方，如果该标的债权转让事项已通知债务人及担保人，则受让方还应该就《债权转让协议》的解除及转让通知相关的债务人及担保人，并且受让方应当办理与标的债权有关的担保权利的变更登记及转移手续，涉及已起诉和执行的资产，还应办理诉讼主体或执行主体的变更手续，由此产生的一切费用由受让方承担

受让方应赔偿出让方因此而遭受的所有损失，并且出让方有权从受让方已支付的债权转让价款中或出让方在《债权转让协议》签署后所收到的与标的债权有关的款项中扣除受让方应向出让方支付的赔偿款项

（十一）《债权转让协议》第9条约定不因该协议的无效、中止、终止或因其它原因不能进行而丧失法律效力

（十二）出让方违反本协议项下约定的义务，应承担相应的违约责任

第九章竞价纪律第十七条竞价人不得邀请出让方、出让方的有关人员参观考察或出席竞价人主办或赞助的任何活动

在竞价过程中严禁互相串通、结盟，损害竞价的公正性和竞争性，或以任何方式影响其他竞价人参与正当竞价

第十八条如发现竞价人有上述不正当竞争行为，将取消其竞价资格第十章附则第十九条本规则的解释权归中国中信金融资产管理股份有限公司海南省分公司

中国中信金融资产管理股份有限公司海南省分公司2026年【8】月【18】日

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关于竞买中国中信金融资产管理股份有限公司海南省分公司持有的对三亚巨源旅业开发有限公司不良债权

竞买须知

第一章 释义

出让方：中国中信金融资产管理股份有限公司海南省分公司（以下称“中信金融资产海南分公司”、“出让方”）

竞价标的：竞价标的（同标的债权）为中信金融资产海南分公司持有的对三亚巨源旅业开发有限公司不良债权

竞价人代表：竞价人委托的参加本次竞价的全权代表

成交价：截止竞价结束时唯一最高报价

竞买成交人：最终最高报价人，即最终受让方

第二章 总则第一条 出让方定于2026年【8】月【18】日在京东网资产拍卖平台专栏（https://auction.jd.com/）发布竞价公告，竞价时间为2026年【8】月【27】日10时-2026年【8】月【28】日10时

为规范竞价各方行为，保证该标的债权竞价转让公平运作和顺利进行，特制定本规则

竞价人应在竞价日前仔细阅读并理解本规则的内容，所有参加竞价的竞价人均视为完全接受和同意本规则的所有条款和要求

第二条 竞价标的为出让方持有的：竞价标的（同标的债权）为中信金融资产海南分公司拟通过公开竞买的方式转让享有的对三亚巨源旅业开发有限公司不良债权（下称“标的债权”）

截至基准日2026年5月25日，标的债权本金余额为849,940,000.00 元，相应的利息、罚息、费用、迟延履行金等以相关合同约定及生效法律文书确认为准

具体如下：债权基本信息表

单位:人民币、元 债务人

担保人截止2026年5月25日基准日

抵质押物本金

欠息（含罚息、复利、费用等）合计

三亚巨源旅业开发有限公司

实地地产集团有限公司、张量849,940,000.00

248,154,070.60 1,098,094,070.60

1、三亚巨源旅业开发有限

公司持有位于三亚市海棠湾镇海棠湾旅游区三亚海

棠之星（华尔道夫及文华东方酒店）项目（二期）

76005.43平方米商服用地

土地使用权及已完工总建筑面积为88600.26平方米

（其中计容建筑面积

52734.22平方米）在建工

程提供第一顺位抵押；2、遵义实地房地产开发有

限公司持有位于遵义市新蒲新区3号路遵义国际会议

展览中心44495.54平方米建筑（其中展馆建筑面积

31331.7平方米，商业用

房建筑面积229.14平方米，车库建筑面积

12934.7平方米）提供第

二顺位抵押

（注：1.债权基准日为2026年5月25日

利息、罚息、复利等具体金额按照相关协议约定、生效法律文书及法律法规的规定计算为准；抵押物面积等信息以权属证书记载为准

2.上述债权处置时债权及其项下权利义务一并转让

）第三条 起拍价：105,390万元，每次增价幅度为50万元的整数倍

出让方对竞价标的设有保留价，不到保留价不成交

第四条  竞价坚持公开、公正、公平的原则

 第三章 竞价人资格

第四条  竞价人须为中国境内企业法人或其他经济组织、自然人具有完全民事行为能力、支付能力的法人、组织或自然人，且以下人员不得购买：（一）国家公务员、金融资产管理公司工作人员；（二）该项资产处置工作相关中介机构所属人员；（三）债务人、担保人为自然人的，其本人及其直系亲属；（四）债务企业的控股股东、实际控制人及其控股下属公司，担保企业及其控股下属公司，债务企业的其他关联企业；（五）上述主体出资成立的法人机构或特殊目的实体；（六）国家金融监督管理总局认定的其他不宜受让的主体

第五条  竞价人参加竞价须缴纳竞价保证金，竞价保证金为人民币10,000万元，缴纳至出让方指定账户，户名：中国中信金融资产管理股份有限公司海南省分公司，账号：2201020829200053392，开户行：中国工商银行股份有限公司海口义龙支行

竞价人必须在2026年【8】月【26】日12时前报名完成，京东拍卖平台或出让方将按规定冻结竞买人缴纳的保证金，竞价结束后，非竞得者保证金在竞价活动结束之日起七个工作日内无息原路退回，冻结期间不计利息；标的物竞得者保证金将作为债权转让价款冲抵债权转让价款，冻结期间不计利息

第六条  竞价人须在竞价日入场前向出让方提交以下文件资料：

（一）个人竞买人报名须持本人居民身份证及复印件，如住所地与经常居住地不一致的，应在复印件上注明；

（二）企业竞买人报名须持授权委托书原件、最近经年检的营业执照复印件、最新公司章程复印件、直接或间接拥有超过该单位25%股权或表决权、合伙权益、基金权益等权益的自然人及法定代表人的身份证复印件、董事、监事、高管身份证复印件，以及同意参与本次竞价的股东会决议原件；

（三）代理他人竞买除须持授权委托书及本人身份证、被代理人有效证件外，其余材料与企业竞买人所需提供材料一致

复印件应加盖企业公章，个人竞买人身份证复印件需本人签字；（四）竞价申请书原件；

（五）竞价须知回执原件；

（六）瑕疵披露及特别声明回执原件；

（七）竞价承诺函；

（八）反洗钱工作客户资金来源调查问卷原件

以上资料详见附件，竞价人应保证其提交文件资料的真实性、完整性

竞价人提交的上述资料，恕不退还

第四章 竞价地点及时间第七条  本次竞价采用线上网拍的形式，将在京东拍卖竞价平台专栏组织公开竞价活动

 第八条 竞价时间为2026年【8】月【27】日10时-2026年【8】月【28】日10时止（延时的除外）

竞价人须于2026年【8】月【26】日12时前办理相关登记手续并缴纳竞价保证金，提交本规则第六条要求的文件，否则视为自动放弃竞价

第五章 风险提示及决策

第九条  就标的债权转让事宜，出让方特向竞价人作出如下风险提示；竞价人对以下风险表示完全知晓并自愿承担由此可能发生的不利法律或其他后果

竞价人受让的标的债权，可能因法律或政策的不明朗，在竞价人受让后以其名义向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁、申请变更诉讼或执行主体时，该等法院或仲裁机构不予受理、不予审理、不予变更、不予执行等致使竞价人权利难以行使或落空的风险，以及可能存在法院不支持受让方受让债权之后的债权中利息、罚息、复利及违约金等风险

竞价人已被告知并完全理解，其受让的标的债权可能存在着瑕疵或尚未发现的重大缺陷，以至于竞价人预期利益无法最终实现

竞价人并同意，出让方对所转让的标的债权不承担法律上的合法性、有效性等瑕疵担保责任

若标的债权中部分债务人、担保人为国有企业，依据有关法律法规及司法解释的规定，对该企业履行了出资职责或者持有该企业国有资本的单位对该等债权享有优先购买权，如该等单位对本资产所涉及的债权行使优先购买权，从而导致出让方不能根据本协议的约定将该等债权转让给竞价人或转让行为无效或使竞价人存在获得该等债权的障碍，竞价人对此表示理解与接受，放弃追究出让方的任何责任

竞价人受让的标的债权及其从权利可能存在的瑕疵或重大缺陷包括但不限于下列一项或多项：

（一）与标的债权相关的借款人或担保人或其他责任主体可能存在破产、被解散、被撤销、被注销、被吊销、歇业、被关闭、下落不明以及其他主体存续瑕疵的情形；

（二）与标的债权相关的借款人或担保人或其他责任主体可能存在涉及刑事案件的情形,存在大量涉诉案件和被执行人案件

通过执行债务人及担保人名下财产实现回款的难度较大；（三）标的债权可能存在未生效、无效或被撤销的情形；

（四）标的债权可能已超过诉讼时效或丧失相关的法定期间或因其他原因已部分消灭或成为自然债；

（五）标的债权附属的担保协议虚假、不能依法成立或者生效、无效或被撤销，担保人不承担全部担保责任或只承担部分担保责任；

（六）标的债权附属的保证协议约定主债权不可转让或只对特定债权人承担保证责任；

（七）标的债权的保证担保在保证协议约定或法律规定的保证期间内因没有向债务人或保证人主张权利，而造成保证人不再承担保证责任或免责；

（八）标的债权的保证已过诉讼时效；

（九）标的债权的担保物权在主债权诉讼时效完成后未予行使；

（十）标的债权的担保物权因担保物灭失而消灭，且没有代位物或其他物上代位权可行使；

（十一）标的债权的抵押物实际不存在，抵押物重复抵押，抵押协议实际未生效，抵押担保应办理抵押登记而未办理；或因动产抵押协议未办理登记而抵押物已为第三人善意取得；

（十二）标的债权及其附属的最高额抵押，可能因最高额抵押的决算期未届满而发生一次或数次转让，从而可能造成抵押权甚至主债权落空的风险；

（十三）部分标的债权可能已被全部或部分减免、被抵销、被清偿；

（十四）已经进入诉讼程序的标的债权可能存在因超过法定上诉期限、申请执行期限而无法获得法律保护；

（十五）全部或部分债权经法院或仲裁机构裁判未获得其支持而败诉或部分败诉、法院已裁定终结执行等诉讼风险；受让标的后对债权中的利息、罚息等诉求经法院或仲裁机构裁判未获得其支持而败诉或部分败诉、法院已裁定终结执行等诉讼风险；

（十六）已经进入诉讼程序的不良资产债权，可能存在由于债权人或原债权人未能在法律规定的期限内申请继续查封而导致对债务人的资产失去控制；

（十七）标的债权在交易基准日后仍会发生变化;

（十八）主从债权证明文件仅为复印件，或者主从债权证明文件存在缺失、不完整或内容冲突等相关情形；

（十九）原债权人未就标的债权的转让通知债务人使得债权转让尚未对债务人发生法律效力；

（二十）标的债权项下抵押的土地使用权可能被征缴土地闲置费，甚至存在被认定为闲置土地，被无偿收回的风险；

（二十一）标的债权项下抵押的土地使用权对应担保物权未经法院生效裁判文书确认；

（二十二）标的债权项下三亚抵押物被多轮查封及首封法院处置权

三亚海棠之星（华尔道夫及文华东方酒店）项目（二期）土地使用权及在建工程已被中国建筑第八工程局有限公司、中海怡高建设集团股份有限公司、中建四局第六建设有限公司、海南保庆建筑工程质量检测有限公司、海南中际贸易有限公司、国家税务总局三亚市海棠区税务局多次查封

抵押权虽为第一顺位，但首封法院为三亚市城郊人民法院，优先债权执行法院（海南省第一中级人民法院）需协调首封法院移送处置权；

（二十三）标的债权项下抵押人存在大量欠税

截至2026年7月16日，三亚巨源公司存在56条欠税公告，遵义实地公司存在11条欠税公告

根据《税收征收管理法》第四十五条，纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押之前的，税收应当先于抵押权执行

其中三亚巨源部分欠税记录早于设立抵押权的时间2019年2月28日，最早可查询的欠税记录为2018年3月16日，税务查封发生在抵押权设立之后，但欠税发生时间早于抵押权设立时间，若税务机关据此主张税收优先权，可能影响抵押权实现的金额和顺序；

（二十四）标的债权项下关于建设工程价款优先受偿权优先于抵押权

三亚海棠之星（华尔道夫及文华东方酒店）项目（二期）仍处于建设工程中，中国建筑第八工程局有限公司已对三亚抵押物申请查封

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权

因此存在抵押权无法优先行使导致无法优先就抵押物折价、拍卖和变卖后所得款项受偿的风险；

（二十五）标的债权对应的海南省第一中级人民法院（2025）琼96执155号执行案件尚未完成变更申请执行人为出让方；

（二十六）标的债权项下遵义抵押物第二顺位抵押权无法充分受偿的风险

遵义国际会议展览中心合计44,495.54平方米抵押建筑物已为交通银行股份有限公司广东省分行贷款提供第一顺位抵押担保（登记时间2020年9月11日，担保金额35,000万元），标的债权对上述抵押物仅享有第二顺位优先受偿权

交通银行广东省分行已因广州丰实房地产开发有限公司未能偿还贷款本金和利息共计69,769,967.79元提起诉讼，请求确认对遵义抵押物行使第一顺位抵押权

如果上述抵押物经过折价、拍卖和变卖后所得款项不足以偿还第一顺位抵押权人的债权，则存在无法就上述抵押物受偿的风险；

（二十七）标的债权项下抵押物租赁影响处置

遵义国际会议展览中心部分场地（含车库）对外出租用于篮球训练场馆、幼儿园以及销售中心

抵押物被租赁后，根据“买卖不破租赁”原则，可能导致占有抵押物的承租人阻碍抵押权人对抵押物行权受偿的风险

三亚抵押物处于在建状态，无法对外经营出租，但不排除三亚巨源与第三方签署租赁协议承租建成后酒店的可能；

（二十八）标的债权项下关于保证人张量偿债能力无法查证

保证人张量为香港特别行政区居民，其个人基本信息（除姓名、出生日期、身份证件号码外）、婚姻证明、个人征信、主要资产、负债及对外担保情况目前无法查明

目前所掌握的财产线索仅为其实名认证的支付宝和微信账户天眼查显示张量共有19宗司法案件，案件金额230,462.03万元；

（二十九）标的债权项下关于债务人、抵押人进入破产程序的风险

三亚巨源公司、遵义实地公司均面临多项诉讼赔偿且存在大量执行案件和执行终本案件，无法清偿欠付的债务，存在进入破产程序的风险

如进入破产程序，债权人存在行使抵押权受到破产管理人限制、债权停止计息以及债权产生的延迟履行加倍利息被列为劣后债权无法优先清偿的风险；

（三十）标的债权及其从权利的其他瑕疵或重大缺陷

竞价人作出前述商业决策前，已对标的债权的情况开展了有关法律及财务方面的尽职调查工作，竞价人开展的尽职调查工作并不依赖于出让方提供的任何与标的债权有关的文件、资料、说明或协助

第六章 竞价秩序第十一条  竞价为增价竞价

具体程序如下：（一）出价规则

1.首次出价可以出起拍价，也可以按照加价幅度出大于起拍价的价格;

2.加价幅度：每次增价幅度为50万元的整倍数；

3.竞价首次出价者可以在没有其他人出价的情况下连续出价

（二）成交规则

本公告期为7个工作日在本公告登记期满后，至少要有两名竞价人以上参加竞价，当仅有1名竞价人竞价时，需按照公告程序补登公告，公告3个工作日后，如确定没有新的竞价人参加方能成交

若经出让方认定竞买人属于关联方，应经出让方内部审批通过后方可成交

（三）竞价费用

竞价费用由成交人承担，按京东平台收费规则收取

第十二条  延时规则本次线上竞价活动设置延时出价功能，在竞价活动结束前，每最后2分钟如果有竞买人出价，自动延迟5分钟

第七章 支付价款及协议签订

第十三条 竞价成功后，交易价款的