拍卖公告
广州市景兴房地产开发有限公司管理人关于广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）1301房的竞买须知广州市景兴房地产开发有限公司管理人将于2025年5月6日10:00至2025年5月7日10:00（延时的除外）在京东资产破产强清平台上（处置单位：广州市景兴房地产开发有限公司管理人，监督单位：广东省广州市中级人民法院、广州市破产管理人协会，网址：https://auction.jd.com/courtProductList.html?vendorId=10281935）进行公开拍卖活动，现就有关的网上拍卖事宜告知各位竞买人：一、本《竞买须知》系根据《中华人民共和国企业破产法》等相关法律规定所制订，竞买人应认真仔细阅读，了解本须知的全部内容
二、本次拍卖活动遵循“公开、公平、公正、诚实守信”的原则，拍卖活动具备法律效力
参加本次拍卖活动的竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对相关行为承担法律责任
三、财产拍卖风险提示（一）关于广州市越秀区沿江西路143号之一（爱群荟景湾）1301房拍卖事宜，各竞买人需注意：1.标的物情况说明：本次拍卖标的物的现状以现场看样为准，管理人依其实物现状进行处置
现状是指看样时点标的物的实测面积、周边环境、基础设施及配套设施、公共设施、进出道路、相邻关系、房屋结构、房屋质量状况、装修情况、数量、新旧程度、使用现状、租赁情况、房屋权属状态、登记情况等现实状况
房地产四至界线及最终确权面积以有关部门确认为准2.本次拍卖所涉房屋占用、装修情况以现场看样为准，抵押与查封的详细情况管理人提供《广州市不动产登记查册表》（见附件一）供参考，最新情况以实际查册为准
（二）竞买人条件：竞买人应当具备完全民事行为能力
法律、行政法规、司法解释和当地政府政策对本标的物竞买人资格或者条件有特殊规定的（如购房人相关资质或资格），竞买人应当具备规定的资格或条件
标的物是否受房地产限售政策约束，以及竞买人是否具有购房资格、能否贷款等事项由竞买人自行咨询有关部门
如未满足竞买人资格而参与竞拍的，则视为本次竞买行为无效，竞买人自行承担相应的法律责任，管理人将重新拍卖，竞买人已交纳保证金及已支付的价款按照《竞买公告》竞买人违约规则处理
竞买人可委托具备完全民事行为能力的自然人为其代理人参与竞买，但须在竞价开始5个工作日前向管理人提交合法有效的证明文件及委托手续，经管理人确认后方能以代理人身份参与竞买；拍卖成功后，竞买人须与委托代理人一同到管理人处办理交接手续
如代理人的身份未经管理人确认即参与竞买，竞买活动将认定为委托代理人的个人行为
两人或以上联名竞买的，可委托联名竞买人中的一人或其他人代为竞买
所有联名竞买人与委托代理人应于竞价开始5个工作日前一同到管理人指定地点办理联名竞买委托竞买手续
办理委托手续所需资料：委托人及代理人的身份证原件、复印件和联名竞买委托书原件（预约电话：4008363020）
如未办理联名竞买委托手续或委托手续不全，竞买活动认定为委托代理人的个人行为
不符合条件参加竞买的，竞买人自行承担相应的法律责任（三）竞买人应对拍卖标的物实际状况以及瑕疵（含显性、隐性瑕疵）等自行调查核实、承担投资风险
竞买人交纳保证金参与本次拍卖的，无论是否进行实地看样，均视为已对拍卖标的物的现状进行确认，对《拍前须知阅读》《竞买须知》及《竞买公告》已完全知悉并认同，并接受标的物一切已知和未知的瑕疵
竞买人应当自行承担可能存在的一切责任、风险和费用，如有纠纷，竞买人应当自循法律途径解决，管理人概不负责，竞买人不得因此向管理人提出任何异议或任何索赔等权利主张，由此产生的问题不影响拍卖成交结果及成交价格
（四）拍卖成交后，已有不动产登记证明的由竞买人自行到相关主管部门办理过户手续，管理人予以必要的配合；无不动产登记证明的以现状为准，管理人不负责办证事宜
水、电、煤等户名变更手续也由竞买人自行办理针对标的物权属及抵押、查封等权利限制情况、标的物规划条件、开发建设情况等可能存在信息披露不全面或不准确的情形，竞买人竞拍前应向国土、住建、市场监督管理、税务、商务等政府主管部门和机构对标的物权属、能否过户至竞买人或竞买人指定第三方、办理过户手续的时间、过户要求和流程、税费交纳的标准及起止时间以及其他须注意事项进行咨询
管理人不作任何过户的承诺，竞买人应当自行承担因政策原因或其他原因导致标的物不能或延迟过户的风险
（五）对拍卖标的物中可能存在的无产权证面积或超面积部分，竞买人须接受有关部门处理并承担费用，管理人对于能否办妥权证不作任何承诺和保证
如涉及或可能涉及违法、违章部分，由竞买人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理，不影响成交价格
（六）对涉及道路出入、相邻关系等须与相关单位协商处理的，由竞买人自行负责
（七）管理人对此次竞价标的物所作的说明和提供的图片、文字资料等，不构成对标的物的任何担保，不作为对竞买人参与此次竞价的建议，仅供竞买人参考
四、竞拍价款和预缴税金及其他费用承担因本次拍卖交易过程涉及不动产过户可能发生的税费（含增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、契税、交易手续费、权证工本费等，以相关部门最终核定为准）均由竞买人承担
对于本次交易涉及的其他各项费用，主要为本标的物存在拖欠小区内物业管理公司物管费、有偿服务费、公摊面积维护费各项费用、欠付景兴公司代垫的房屋维修基金、欠缴水费、电费、煤气费等各项公共事业欠费的情况
该费用均由竞买人自行承担本次拍卖成交确认以管理人出具的《拍卖成交确认书》为准，京东破产拍卖平台在竞拍完毕后自动生成的成交确认文件不构成拍卖成交的确认效力
如竞买人逾期或拒绝承担税金的支付义务，视为竞买人违约悔拍，管理人有权单方取消其成交资格，并没收其竞买保证金及已支付的价款
对于预缴税金的具体金额，管理人已委托相关专业机构进行了测算，现提供给竞买人作参考，测算公式详见公告附件“爱群荟景湾项目税费测算表”
该表格仅供竞买人参考，不免除竞买人自行前往相关部门了解税收政策及主动向管理人确认预缴金额的义务，如在交易过程中相关政策及情况发生变化，则以实际发生的应交纳金额为准
爱群荟景湾项目需在成交之后办理土地增值税清算，确定土地增值税的最终金额，本公告附件“爱群荟景湾项目税费测算表”中的计税成本为管理人委托的会计师事务所根据景兴公司财务情况核查确定，但该项计税成本金额仅供竞买人参考，最终的成本认定以税务部门核实为准，就土地增值税的实际税负问题，竞买人应结合开发成本情况自行判断，并自行承担核定征收、成本无法税前扣除等税务风险
对于其他各项费用的具体金额，由竞买人自行与各代垫费用以及收款方进行确认，以其他各项费用的收款方出示的合同单据上显示的金额为准
具体税款、费用的类别及金额请竞买人在竞买前至相关部门自行了解竞买人在承担后不得据此主张竞价无效或向管理人索偿
五、竞买人在对拍卖标的物第一次确认出价竞拍前，须在京东注册账号并通过实名认证（已注册京东账号需通过实名认证），并完成在线支付竞买保证金1076554.18元（大写：壹佰零柒万陆仟伍佰伍拾肆元壹角捌分），支付后系统自动冻结该笔保证金
拍卖成交的，竞买人被锁定的保证金将在竞买人支付技术服务费以后的24小时内自动转为部分成交款，由京东破产拍卖平台结算给管理人指定账户；未能竞得者的保证金以及拍卖未成交的（即流拍的）竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时解除锁定，保证金锁定期间不计利息
由于竞买人注册账户、实名认证、开通网银、竞买人的开户银行向京东转账均需时间，为确保交纳的保证金能够在竞价程序结束前到账，竞价标的保证金金额在1,000万及以上的，或企业参与竞买的，建议请竞买人在开拍前，至少提前5个工作日办理报名及保证金交纳手续
如因竞买人未能及时完成报名及保证金交纳手续，导致京东在竞价结束前未能全额收到竞买人交纳的保证金，无法为竞买人开通竞买权限，所产生的一切后果由竞买人自行承担，上拍机构、管理人、京东平台均不就此承担任何责任
保证金金额往往数额较大，为避免在线支付的过程中，因银行限额而导致无法支付的问题，建议竞买人提前去相关银行办理提高网银支付限额的业务
如保证金金额超出竞买人开户银行制订的最高网银支付限额，建议采取更换网银支付限额更高的银行卡支付、多日分多笔支付、多张银行卡分多笔支付等方式交纳保证金
京东作为款项接收方，不对银行制订的网银最高支付限额造成的支付障碍承担任何责任
以下链接为各大银行对外公示的网银最高支付限额的整理页面，仅供参考，实际支付限额请咨询银行，以各银行告知为准
银行支付限额：https://help.jd.com/user/issue/359-1659.html企业参拍流程:https://pro.jd.com/mall/active/2NLnxeretyUVmnPaeRUxWLNyzXcH/index.html个人参拍流程：https://pro.jd.com/mall/active/3NvsKEmTcLo2c8K4NfLNDWWnEsHK/index.html在参拍、交纳保证金过程中，如有疑问，请拨打京东拍卖服务热线：4006229586
六、竞买人应保证预留于网络平台的联系电话畅通以及送达地址准确，以便于拍卖成交后手续的办理
上述联系方式视为竞买人指定的联系方式，如需更改，竞买人应在竞买活动结束前登录京东账户设置进行更改或者拨打4006229586咨询具体操作方式
竞买人应承担可归责于无法联系竞买人导致成交后手续办理延迟或无法办理所产生的必要费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果
七、竞价完毕后，请及时与管理人联系
竞买人应在竞拍完毕之日起10个工作日内将拍卖成交价余款缴入管理人指定账户：竞买人应在交齐所有成交款后5个工作日内凭付款凭证、相关身份证明及委托手续等材料（原件）到管理人指定地点办理交接手续
八、管理人有权在正式拍卖开始前中止拍卖或撤回拍卖
管理人撤回拍卖的，竞买人已交纳的保证金原路无息退回九、若竞买人想提前模拟体验京东网破产拍卖流程，以更好的进行真实竞拍，可在京东网破产拍卖模块找到模拟体验竞拍流程一项，进行模拟竞拍
模拟竞拍中出现的一切问题及产生的一切费用请询问京东网工作人员，管理人对上述模拟体验行为所产生的问题及费用概不负责
详情请拨打京东拍卖服务热线：4006229586以上竞买须知，敬请竞买人知悉
在拍卖活动正式开始前，管理人有权对《拍前须知阅读》《竞买公告》《竞买须知》进行调整，并在京东破产拍卖平台再次进行公告，相关拍卖规则以最新发布的《拍前须知阅读》《竞买公告》《竞买须知》为准，《拍前须知阅读》《竞买公告》《竞买须知》之最终解释权归广州市景兴房地产开发有限公司管理人所有
广州市景兴房地产开发有限公司管理人二〇二五年四月二十一日Unnamed: 0;Unnamed: 1;Unnamed: 2;Unnamed: 3;Unnamed: 4;Unnamed: 5;Unnamed: 6;Unnamed: 7;Unnamed: 8;Unnamed: 9;Unnamed: 10;Unnamed: 11荟景湾拍卖物业（住宅）税金计算表;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nannan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan序号;项目;计算式;金额;备注;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan一、基础数据;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nana;拍卖物业面积;/;371;需根据成交情况填写建筑面积;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nanb;拍卖收入;/;20000000;需根据成交情况填写;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan二、卖方税费（由买方承担）;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nanc;增值税;c=b*5%;1000000;税率5%;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nand;城建税;d=c*7%;70000;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nane;教育附加费;e=c*3%;30000;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nanf;地方教育附加费;f=c*2%;20000;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nang;卖方印花税;g=b*0.05%;10000;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nanh;土地增值税（测算暂定）;h=w;5803127.42;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nani;小计;i=c+d+e+f+g+h;6933127.42;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan三、买方税费;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nanj;契税;j=b*3%;600000;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nank;卖方印花税;k=b*0.05%;10000;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nanl;小计;l=j+k;610000;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nanm;合计税费;m=i+l;7543127.42;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan附、土地增值税计算表;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nann;拍卖物业单方成交价;n=b/a;53908.35579514825;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nano;拍卖物业单方计税成本;/;17231.87;常数不变,税务机关清算结论的单方可扣除成本;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nanp;拍卖物业可扣除成本;p=o*a;6393023.77;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nanq;拍卖物业可扣除税金及附加;q=d+e+f+g;130000;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nanr;可扣除项目金额合计;r=p+q;6523023.77;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nans;增值额;s=b-r;13476976.23;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nant;增值率;t=s/r;2.0661;nan;nan;nan;nan;不超过50%;50-100%;100-200%;200以上u;适用税率;/;0.6;根据《土地增值税暂行条例》确定适用税率;nan;nan;nan;0.3;40;0.5;0.6v;速算扣除率;/;0.35;nan;nan;nan;nan;nan;0.05;0.15;0.35w;应交土地增值税;w=s*u-r*v;5803127.42;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan注：本计算表仅供使用者参考，最终纳税金额以税务部门依法确定为准;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan;nan
