拍卖公告
拍卖标的：位于青岛市市南区彰化路1号41号楼1户房产
产权证号：鲁（2019）青岛市不动产权第0052477号，房产建筑面积为287.05平方米，精装修，用途为住宅
拍卖标的以实物为准，现状处置，详见评估报告
拍卖须知龙口市人民法院将于2025年5月15日10时至2025年5月16日10时止（延时的除外）在龙口市人民法院京东网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，现就有关的网上拍卖事宜敬告各位竞买人：一、本《拍卖须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定所制订，竞买人应认真仔细阅读，了解本须知的全部内容
二、本次拍卖活动遵循“公开、公平、公正、诚实守信”的原则，拍卖活动具备法律效力
参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任
三、凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买
特别提醒，竞买人需详细咨询房产过户的相关政策，过户风险自行承担
如参与竞买人未开设京东账户，可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行，但须在竞买开始前向法院办理委托手续
竞买成功后，买受人（法定代表人、其他组织的负责人）须与委托代理人一同到法院办理交接手续
如果买受人本人因客观原因无法来法院签订成交确认书或者领取标的的，买受人应向法院提交经公证的委托书，并由代理人携带经公证的委托书原件、委托人和受托人身份证明原件，到法院签订成交确认书、领取标的
如委托手续不全，竞买活动认定为委托代理人的个人行为提示：委托关系成立前已以自己名义参与报名的竞买人，不能再委托他人
委托关系成立后，委托人不能再以自己名义报名竞买
四、本次网络司法拍卖的，下列机构和人员不得竞买并不得委托他人代为竞买与其行为相关的拍卖财产：（一）负责执行的人民法院；（二）网络服务提供者；（三）承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织；（四）第（一）至（三）项规定主体的工作人员及其近亲属
因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任五、优先购买权人参加竞买的，应于开拍前向法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权
六、与本标的物有利害关系的当事人可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程
七、本次拍卖为设有保留价的增价拍卖方式，不到保留价不成交
不限制竞买人数量，一人参与竞拍、出价不低于保留价的，拍卖成交本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后2分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟
拍卖成交后，载明买受人真实身份的拍卖成交确认书将在网络司法拍卖平台上公示
八、竞拍前竞买人的银行卡账户中应有足够的余额支付拍卖保证金
竞买人在对拍卖标的物第一次确认出价竞拍前，按京东系统提示报名缴纳保证金，系统会自动冻结该笔款项
拍卖成交的，本标的物竞得者（以下称买受人）冻结的保证金将自动转入法院指定账户，其他竞买人的保证金在拍卖后即时解冻
拍卖未成交的（即流拍的），竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时解冻，保证金冻结期间不计利息
九、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明
拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保
所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵
对拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用
十、拍卖成交后，买受人应于5日内（扣除保证金后的余款）缴入法院指定账户
并在7日内（凭付款凭证及相关身份材料、委托手续等原件）到龙口市人民法院执行局（山东省烟台龙口市港城大道701号）签署《拍卖成交确认书》，于签订确认书后五个工作日内领取执行裁定书，法院负责办理标的他项权证的解除手续，除有依法不能及时移交的情形外
十一、买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖
重新拍卖时，原买受人不得参加竞买
悔拍买受人的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务
十二、买受人付款后应及时提取标的物，并办理过户手续，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果
十三、本次拍卖活动计价货币为人民币，拍卖时的起拍价、成交价均不含买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费
十四、买受人应自行办理水、电等户名变更手续，相关费用自理
对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决
十五、参加竞买的人应当遵守拍卖须知的规定，不得阻挠其他竞买人竞拍，不得操纵、垄断竞拍价格，严禁竞买人恶意串标，上述行为一经发现，将取消其竞买资格，并追究相关的法律责任
十六、根据法律规定，法院有权在拍卖开始前、拍卖过程中，中止拍卖或撤回拍卖
十七、为便于买受人及时收到人民法院拍卖相关的文书，竞买人在拍卖竞价前如实向京东网司法拍卖网络平台提供确切的送达地址或者主动与法院联系
如需更改地址，买受人应及时与法院联系确认更改因提供的送达地址不确切，或未及时告知变更地址，导致法院有关法律文书无法送达的，由竞买人自行承担由此可能产生的法律后果
十八、凡发现拍卖中有违规行为，可如实举报
咨询电话：0535-8778323京东技术咨询电话：4006229586相关拍卖流程问题请咨询相关拍卖流程问题请咨询江苏京东信息技术有限公司电话：400-622-958615506589809联系地址：龙口市港城大道701号
龙口市人民法院2025年4月29日青岛青房房地产土地评估事务所有限公司 电话：82651757
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涉执房地产处置司法评估报告
估价项目名称：青岛市市南区彰化路1号41号楼1户房产估价报告
委 托 方：龙口市人民法院估 价 机 构：青岛青房房地产土地评估事务所有限公司
估 价 人 员：潘永强 倪振强报告出具日期：2024年7月14日
估价报告编号：青房估字2024-HZ07010号
致估价委托人函
龙口市人民法院（以下简称委托方）：
我公司本着独立、客观、公正、科学的原则，对贵单位委托估价的位于青岛市市南区彰化路1号41号楼1户房产于2024年7月9日进行了实地查勘，并广泛收集有关资料，根据实地查勘情况和所收集的有关资料对估价对象价值进行了专业分析，估价工作已完成，现将报告主要内容说明如下：
估价对象：青岛市市南区彰化路1号41号楼1户房产，建筑面积287.05平方米，房屋规划用途为住宅
估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据
价值时点：2024年7月9日（注册房地产估价师实地查勘之日）
估价依据：我们以规范房地产市场为指导思想，本着“独立、客观、公正”的原则，经过实地查勘和调查，以《中华人民共和国城市房地产管理法》、《资产评估法》以及国家标准《房地产估价规范》等法律法规和技术标准以及资料提供方移送的有关资料为依据
估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，采用收益法以及比较法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，确定估价对象在价值时点的估价结果为：
估价对象在价值时点的市场价值单价为88305.65元/平方米，总价值为人民币25348137元，大写人民币贰仟伍佰叁拾肆万捌仟壹佰叁拾柒元整
如您对本报告有异议，请在收到报告之日起五日内向我公司提出书面异议，由法院转交
提交估价报告的份数：共4份
青岛青房房地产土地评估事务所有限公司
法定代表人：张志涛二〇二四年七月十四日
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青岛青房房地产土地评估事务所有限公司 电话：82651757
目录估价师声明 1
估价的假设和限制条件 2估价结果报告 5
一、估价委托人 5
二、房地产估价机构 5
三、估价目的 5
四、估价对象 5
五、价值时点 7
六、价值类型 7
七、估价原则 7
八、估价依据 8
九、估价方法 8
十、估价结果 12
十一、估价人员 12
十二、实地查勘期 12
十三、估价作业日期 12
附 件 13
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估价师声明
我们保证，在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记录、误导性陈述和重大遗漏
2、本估价报告的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响
3、我们与本估价报告的估价对象没有任何利害关系；对与该估价对象相关的各方没有任何偏见，也没有任何个人利害关系
4、我们是依照《资产评估法》以及中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,参加查勘人员为注册房地产估价师潘永强及估价师助理王宇瑶，注册房地产估价师对估价对象的查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行查勘的责任
6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助
报告编制人员 资格及证号 盖章
潘永强 注册房地产估价师估价师注册编号：3720200158
倪振强 注册房地产估价师 估价师注册编号：3720190110
估价的假设和限制条件一、本次估价的假设条件
1、一般假设
（1）本次估价结果以市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性变化为假设前提
（2）本次估价根据《青岛市不动产登记信息查询情况表》中的数据为依据，若相应指标有所变化，评估价值需做相应调整
（3）资料提供方移送的估价对象的《青岛市不动产登记信息查询情况表》等资料，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性的情况下，假定资料提供方的资料合法、真实、准确
（4）本估价报告所依据的有关资料，包括法律文件，如《评估委托书》、《青岛市不动产登记信息查询情况表》等，由资料提供方对其真实性、合法性和完整性负责
（5）估价结果为估价对象在2024年7月9日的公开市场价值，其公开市场价值为在价值时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：
①交易双方是自愿地进行交易的； ②交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；
③交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象； ④交易双方掌握必要的市场信息；
⑤交易双方有较充裕的时间进行交易； ⑥不存在特殊买者的附加出价
（6）估价人员未对估价对象的房屋建筑面积进行测量，以《青岛市不动产登记信息查询情况表》中记载数据为准
（7）本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测责任，本次估价假设其建筑物基础、结构等无重大质量问题
（8）委托方未提供估价对象现时利用状况的资料，如出租、租赁、自营等方面的资料，评估时也未考虑这方面情况对价值的影响
（9）相关当事人未提供估价对象欠缴税金及相关费用（包括税费、水电气费等及其滞纳金）的相关资料，本次评估假定估价对象不存在欠缴税金及相关费用
2、未定事项假设
估价对象无未定事项，无未定事项假设
3、背离事实假设
本次估价未考虑估价对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权的影响
4、 不相一致假设
估价设定的估价对象状况与估价对象实际状况一致，无不相一致假设
5、依据不足假设
估价委托人移送的相应估价资料，注册房地产估价师进行了尽职调查，估价对象状况的相关依据充分，无依据不足假设
二、本报告使用的限制条件
1、本报告仅为委托方依法处置估价对象提供价值参考依据，不作他用
2、本报告使用的有效期为一年（自2024年7月14日至2025年7月13日）
即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作为估价对象的价格参考，如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任
3、报告有效期内若国家政策、经济环境及估价对象本身状况等因素和本报告的假设前提条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本报告无效，应重新评估其价值
4、评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是评估对象处置可实现的成交价格，不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证
5、本次评估结果未考虑估价对象发生权利变动进行成交时产生的相关税费，其相关税费按照法律法规规定转让人和买受人各自负担
6、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致评估结果对应的评估对象状况、房地产市场状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用
7、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性
8、本次评估未考虑涉执房地产处置产生的评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用
9、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上
10、本报告的解释权归青岛青房房地产土地评估事务所有限公司
估价结果报告
一、估价委托人
龙口市人民法院二、房地产估价机构
名称青岛青房房地产土地评估事务所有限公司
法定代表人张志涛
地址青岛市市南区瞿塘峡路19号裙房四层1-1户
资质等级壹级
三、估价目的
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据
四、估价对象
1、估价对象范围估价对象为位于青岛市市南区彰化路1号41号楼1户房产，建筑面积为287.05平方米
2、 权益状况
根据《青岛市不动产登记信息查询情况表》的信息，估价对象的权益状况如下：
青岛市不动产登记信息查询情况表坐落
市南区彰化路1号41号楼1户
权利人李振
建筑面积287.05
房屋规划用途住宅
竣工日期1994年
权属证号鲁（2019）青岛市不动产权第0052477号
房屋结构混合
土地权利性质出让
土地批准用途高级别墅公寓
3、区域状况：
估价对象位于青岛市市南区彰化路1号41号楼1户房产，位于小区前排，临东海中路,周边生活环境便利，配套完善
周边遍布多处超市、银行、医院等配套场所
超市利群超市、海信广场等
银行医院等
中信银行，青岛市市立医院等学校
青岛大学附属小学（仅对周边学校描述，不涉及学区问题）等公交线路
225路、 232路、317路、2号线
4、实物状况
估价对象为青岛市市南区彰化路1号41号楼1户房产，房屋建筑面积为287.05平方米
根据评估人员的现场查勘，估价对象位于青岛市市南区彰化路1号银都花园北区41号楼1户，双拼别墅，房屋有加建，外围带有小院，地上3层，整体已装修使用，维护状况良好
估价对象共有九个房间，六个卫生间，带有佣人房
北向院子搭建有雨棚，入户为门厅，旁边带有卫生间，南向下沉开放式厨房和餐厅，整体橱柜，墙面墙砖，地面铺地砖，顶棚造型吊顶
上楼梯南向大客厅，落地窗，地面铺地砖，墙面粉刷涂料，顶部吊顶，电视背景墙
客厅旁边为卧室，带有卫生间
其他房间为卧室及办公间，房间内地面铺地板，墙面粉刷涂料，顶棚吊顶
别墅顶部带有大平台，平台地面已铺地砖，安装护栏，视野开阔，无遮挡
估价对象配套：上下水、电、中央空调、电梯（具体估价对象实物状况详见附图照片）
五、价值时点
2024年7月9日，为注册房地产估价师实地查勘之日
六、价值类型
本次估价采用公开市场价值标准公开市场价值标准是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能成立或形成的价格
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