拍卖公告
拍卖标的：位于青岛市崂山区海安路1-1号房产
产权证号：鲁（2020）青岛市崂山区不动产权第0027257号，建筑面积为3005.86平方米
该标的为临街地下一层建筑，内部划分为舞蹈室、健身房、饭店等区域，建筑内部墙面、地面进行了不同程度的装饰装修
拍卖标的以实物为准，现状处置，详见评估报告
青岛青房房地产土地评估事务所有限公司 电话：82651757
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涉执房地产处置司法评估报告
估价项目名称：青岛市崂山区海安路1-1号户估价报告
委 托 方：龙口市人民法院估 价 机 构：青岛青房房地产土地评估事务所有限公司
估 价 人 员：潘永强 倪振强 报告出具日期：2024年7月14日
估价报告编号：青房估字2024-HZ07011号
致估价委托人函
龙口市人民法院（以下简称委托方）：我公司本着独立、客观、公正、科学的原则，对贵单位委托估价的位于青岛市崂山区海安路1-1号户于2024年7月9日进行了实地查勘，并广泛收集有关资料，根据实地查勘情况和所收集的有关资料对估价对象价值进行了专业分析，估价工作已完成，现将报告主要内容说明如下：
估价对象：青岛市崂山区海安路1-1号户，建筑面积为3005.86平方米，房屋规划用途为综合
估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据
价值时点：2024年7月9日（注册房地产估价师实地查勘之日）
估价依据：我们以规范房地产市场为指导思想，本着“独立、客观、公正”的原则，经过实地查勘和调查，以《中华人民共和国城市房地产管理法》、《资产评估法》以及国家标准《房地产估价规范》等法律法规和技术标准以及资料提供方移送的有关资料为依据
估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，采用收益法以及比较法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，确定估价对象在价值时点的估价结果为：单价23658.70元/平方米，总价为人民币71114740元，大写人民币柒仟壹佰壹拾壹万肆仟柒佰肆拾元整
如您对本报告有异议，请在收到报告之日起五日内向我公司提出书面异议，由法院转交
提交估价报告的份数：共4份
青岛青房房地产土地评估事务所有限公司
法定代表人：张志涛二〇二四年七月十四日
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青岛青房房地产土地评估事务所有限公司 电话：82651757
目录估价师声明 1
估价的假设和限制条件 2估价结果报告 5
一、估价委托人 5
二、房地产估价机构 5
三、估价目的 5
四、估价对象 5
五、价值时点 6
六、价值类型 7
七、估价原则 7
八、估价依据 8
九、估价方法 8
十、估价结果 10
十一、估价人员 12
十二、实地查勘期 12
十三、估价作业日期 12
附 件 13
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估价师声明
我们保证，在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记录、误导性陈述和重大遗漏
2、本估价报告的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响
3、我们与本估价报告的估价对象没有任何利害关系；对与该估价对象相关的各方没有任何偏见，也没有任何个人利害关系
4、我们是依照《资产评估法》以及中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,参加查勘人员为注册房地产估价师潘永强及助手王宇瑶，注册房地产估价师对估价对象的查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行查勘的责任
6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助
报告编制人员 资格及证号 盖章
潘永强 注册房地产估价师估价师注册编号：3720200158
倪振强 注册房地产估价师 估价师注册编号：3720190110
估价的假设和限制条件一、本次估价的假设条件
1、一般假设
（1）本次估价结果以市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性变化为假设前提
（2）本次估价根据《青岛市不动产登记信息查询情况表》中的数据为依据，若相应指标有所变化，评估价值需做相应调整
（3）资料提供方移送的估价对象的《青岛市不动产登记信息查询情况表》等资料，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性的情况下，假定资料提供方的资料合法、真实、准确
（4）本估价报告所依据的有关资料，包括法律文件，如《评估委托书》、《青岛市不动产登记信息查询情况表》等，由资料提供方对其真实性、合法性和完整性负责
（5）估价结果为估价对象在2024年7月9日的市场价值，其市场价值为在价值时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：
①交易双方是自愿地进行交易的； ②交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；
③交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象； ④交易双方掌握必要的市场信息；
⑤交易双方有较充裕的时间进行交易； ⑥不存在特殊买者的附加出价
（6）估价人员未对估价对象建筑面积进行测量，以《青岛市不动产登记信息查询情况表》中的数据为准
（7）我们已对估价对象安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定检测的情况下，本次估价假设估价对象无基础、结构等重大质量安全问题和环境污染问题
（8）因委托方未明确评估对象存在欠缴税金及相关费用（包括税收、物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金），本次评估假定评估对象不存在欠缴税金及相关费用
（9）委托方未提供估价对象现时利用状况的资料，如出租、租赁、自营等方面的资料，评估时也未考虑这方面情况对价值的影响
2、未定事项假设
估价对象无未定事项，无未定事项假设
3、背离事实假设
本次估价未考虑估价对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权的影响
4、不相一致假设
估价设定的估价对象状况与估价对象实际状况一致，无不相一致假设
5、依据不足假设
估价委托人移送的相应估价资料，注册房地产估价师进行了尽职调查，估价对象状况的相关依据充分，无依据不足假设
二、本报告使用的限制条件
1、本报告仅为委托方确定财产处置参考价提供参考依据，不作他用
2、本报告有效期为自报告出具之日起一年内有效（自2024年7月14日至2025年7月13日）
即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作为估价对象的价格参考，如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任
3、报告有效期内若国家政策、经济环境及估价对象本身状况等因素和本报告的假设前提条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本报告无效，应重新评估其价值
4、评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是评估对象处置可实现的成交价格，不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证
5、本次评估结果未考虑估价对象发生产权变动进行成交时产生的相关税费，其相关税费按照法律法规规定转让人和买受人各自负担
6、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致评估结果对应的评估对象状况、房地产市场状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用
7、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性
8、本次评估未考虑涉执房地产处置产生的评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用
9、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上
10、本报告的解释权归青岛青房房地产土地评估事务所有限公司
估价结果报告
一、估价委托人
龙口市人民法院二、房地产估价机构
名称青岛青房房地产土地评估事务所有限公司
法定代表人张志涛
地址青岛市市南区瞿塘峡路19号裙房四层1-1户
资质等级壹级
联系电话0532-82651757
三、估价目的
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据
四、估价对象
1、估价对象范围青岛市崂山区海安路1-1号户，建筑面积为3005.86平方米
2、权益状况
根据《青岛市不动产登记信息》的记载信息，估价对象的权益状况如下：
权证或证明号：鲁（2020）青岛市崂山区不动产权第0027257号
权利人青岛玺悦成贸易有限公司
坐落崂山区海安路1-1号户
建筑面积3005.86
总层数（地上）7
房屋规划用途综合
房屋性质商品房
房屋结构混合
竣工日期2002年
土地权利性质出让
土地批准用途住宅
3、区域状况
估价对象位于青岛市崂山区海安路1-1号户，位于海安路和海口路的街角地，距离海边直线距离约410米，附近有青岛雕塑园、石老人等景区，旅游资源丰富
周边环境优美，公共服务设施较为完善
周边配套：超市
利群金鼎广场、生活超市等银行医院等
民生银行、颐都社区卫生服务站等学校
山东头小学、崂山区麦岛中学等公交线路
317路、623路、37路、地铁2号线等
4、实物状况估价对象位于青岛市崂山区海安路1-1号户，临海安路与海口路，建筑面积为3005.86平方米，经估价人员现场勘查：估价对象为临街地下一层建筑，地上有加建房屋
地上有多个步梯出入口，地下内部能通往小区地下停车库
估价对象内部划分为舞蹈室、健身房、饭店等区域，建筑内部墙面、地面进行了不同程度的装饰装修，部分房间顶棚已吊顶，现场维护状况一般，部分区域已损坏
估价对象配套：上下水、电、中央空调（具体估价对象实物状况详见附图照片）
五、价值时点
2024年7月9日，为注册房地产估价师实地查勘之日
六、价值类型
本次估价采用公开市场价值标准公开市场价值标准是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能成立或形成的价格
七、估价原则
本次评估主要遵循如下估价原则：1.独立、客观、公正原则
评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格
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